„Lage, Lage, Lage.“
Wahrscheinlich der bekannteste Satz der gesamten Immobilienbranche. Fast schon ein Naturgesetz. Gute Lage? Läuft. Schlechte Lage? Wird schwierig. Ende der Diskussion.
Der Immobilienmarkt hat sich das offenbar angehört und geantwortet: „Moment mal. Da fehlt noch was.“
Keine Sorge, die Lage ist nicht plötzlich unwichtig geworden. Ein Haus in Refrath verkauft sich deshalb nicht schlechter als gestern und eine Eigentumswohnung in Bensberg findet auch weiterhin ihre Interessenten.
Aber der alte Maklerspruch hat Konkurrenz bekommen. Und die heißt: Zustand.
Wenn René und ich heute über eine Immobilie sprechen, passiert oft etwas Interessantes. Nach erstaunlich kurzer Zeit geht es nicht mehr um den Stadtteil oder die Nachbarschaft.
Die Fragen lauten inzwischen eher:
“Wie alt ist die Heizung?”
“Sind die Fenster schon erneuert?”
“Ist das Dach gedämmt?”
“Und was sagt eigentlich der Energieausweis?”
Spätestens an dieser Stelle hört man ihn fast schon. Den kleinen Taschenrechner, der bei vielen Kaufinteressenten im Kopf anfängt zu rattern.
Heute wird nicht nur gekauft. Heute wird kalkuliert.
Natürlich spielt die Lage weiterhin eine große Rolle. Daran hat sich nichts geändert.
Verändert hat sich allerdings der Blick auf die Immobilie selbst.
Steigende Baukosten, höhere Finanzierungskosten und lange Wartezeiten bei vielen Handwerksbetrieben sorgen dafür, dass Kaufinteressenten heute deutlich genauer rechnen als noch vor einigen Jahren.
Früher wurde vor allem über den Kaufpreis gesprochen.
Heute wird gleich überschlagen, was danach noch auf einen zukommt.
Eine ältere Heizungsanlage ist plötzlich nicht mehr einfach eine Heizung, sondern möglicherweise eine Investition im fünfstelligen Bereich.
Aus alten Fenstern werden dauerhaft höhere Energiekosten.
Und ein Dach, das in den nächsten Jahren erneuert werden muss, sitzt bei vielen Interessenten gedanklich bereits mit am Verhandlungstisch.
Früher lautete die Frage oft: „Was könnte man aus diesem Haus machen?“
Heute heißt sie häufiger: „Was kostet mich das?“
Das klingt vielleicht weniger romantisch. Ist aber völlig nachvollziehbar. Wer heute mehrere Hunderttausend Euro investiert, möchte möglichst genau wissen, worauf er sich einlässt.
Zwei Wohnungen. Fast identisch. Und trotzdem liegen Welten dazwischen.
Stellen wir uns zwei Eigentumswohnungen vor.
Gleiches Haus.
Gleiche Etage.
Gleiche Wohnfläche.
Gleicher Grundriss.
Eigentlich Zwillinge.
Der Unterschied?
Die eine Wohnung wurde in den vergangenen Jahren umfassend modernisiert. Neue Fenster, modernes Bad, zeitgemäße Elektrik und eine gute energetische Ausstattung.
Die andere ist seit rund zwanzig Jahren nahezu unverändert.
Vor einigen Jahren wäre der Preisunterschied wahrscheinlich deutlich kleiner ausgefallen.
Heute kann genau dieser Unterschied darüber entscheiden, ob Interessenten schon während der Besichtigung gedanklich den Notartermin planen oder stattdessen anfangen, eine Sanierungsliste zu schreiben.
Nicht, weil die Lage plötzlich schlechter geworden wäre.
Sondern weil die Investitionen nach dem Kauf heute viel stärker in die Entscheidung einfließen als früher.
Modernisierte und energetisch gut aufgestellte Immobilien stoßen deshalb häufig auf eine größere Nachfrage als vergleichbare Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf. Das spiegelt sich vielerorts auch im erzielbaren Verkaufspreis wider.
Der Energieausweis hat sein Image gründlich verändert.
Hand aufs Herz.
Der Energieausweis hatte lange ungefähr den Charme einer Bedienungsanleitung für die Waschmaschine.
Man wusste, dass es ihn gibt.
Man wusste, dass man ihn braucht.
Und danach verschwand er meistens wieder in der Unterlagenmappe.
Diese Zeiten sind vorbei.
Für Käufer, Banken und Gutachter gehört der Energieausweis inzwischen zu den Unterlagen, die besonders aufmerksam gelesen werden.
Mit der europäischen Gebäuderichtlinie entwickeln sich Energieausweise Schritt für Schritt weiter. Ziel sind europaweit besser vergleichbare Angaben zur Energieeffizienz sowie zusätzliche Informationen, etwa zu CO₂-Emissionen und sinnvollen Sanierungsmöglichkeiten. Die konkrete Umsetzung erfolgt dabei jeweils durch die einzelnen Mitgliedstaaten.
Eine weniger gute Energieklasse bedeutet übrigens nicht automatisch einen schlechten Verkauf.
Sie sorgt aber häufig dafür, dass Kaufinteressenten genauer nachfragen und mögliche Modernisierungskosten direkt in ihre Kalkulation aufnehmen.
Muss ich vor dem Verkauf jetzt erst einmal sanieren?
Diese Frage hören wir regelmäßig.
Die kurze Antwort lautet: Nein.
Nicht jede Modernisierung zahlt sich vor einem Verkauf aus. Manche Maßnahmen können sinnvoll sein. Andere kosten am Ende mehr Geld, als sie beim Verkauf wieder einbringen.
Viel wichtiger ist eine ehrliche Einschätzung.
Ein Haus mit Sanierungsbedarf darf selbstverständlich verkauft werden.
Entscheidend ist, dass Preis und Zustand zusammenpassen.
Die meisten Käufer akzeptieren einen Modernisierungsbedarf problemlos, wenn dieser transparent kommuniziert wird und sich im Angebotspreis widerspiegelt.
Schwieriger wird es erst dann, wenn ein renovierungsbedürftiges Haus zum Preis einer bereits modernisierten Immobilie angeboten wird.
Dann wird aus einem Verkauf schnell eine Geduldsprobe.
Genau deshalb wird die Bewertung immer wichtiger.
Heute reicht es nicht mehr aus, ausschließlich auf Bodenrichtwerte oder Vergleichspreise zu schauen.
Eine fundierte Wertermittlung berücksichtigt den baulichen Zustand, bereits durchgeführte Modernisierungen, die energetische Qualität, Ausstattung, Grundriss und selbstverständlich auch die Lage.
Erst das Zusammenspiel all dieser Faktoren ergibt einen Marktwert, der nachvollziehbar und realistisch ist.
Genau hier liegt eine besondere Stärke von RS Immobilieninvest.
René Schulte verbindet seine Erfahrung als Immobilienmakler mit seiner Qualifikation als Sachverständiger für Immobilienbewertung und Gebäudeschäden. Dadurch wird nicht nur bewertet, wo eine Immobilie steht, sondern auch wie sie tatsächlich dasteht.
Gerade heute macht dieser Unterschied oft mehr aus, als viele Eigentümer zunächst vermuten.
Mein Fazit
Vielleicht ist der berühmteste Maklerspruch gar nicht falsch.
Er ist nur nicht mehr vollständig.
Lage. Lage. Lage.
Früher reichte das oft aus.
Heute schauen Käufer einen Schritt weiter. Sie wollen wissen, was hinter der Fassade steckt. Wie viel investiert werden muss. Und ob aus dem Traumhaus am Ende nicht doch ein Sanierungsprojekt wird.
Eine gute Adresse öffnet noch immer viele Türen.
Ob sie sich am Ende auch schließen, entscheidet jedoch immer häufiger der Zustand der Immobilie.
Und genau deshalb beginnt ein erfolgreicher Verkauf heute nicht mit dem Inserat, sondern mit einem ehrlichen Blick auf das, was verkauft werden soll.
☕ In ein paar Wochen geht’s weiter. Mit einem Kaffee, einem klaren Blick und einem Thema mitten aus dem Immobilienalltag.
Ihre Tanja Polly
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Sanierungspflichten, Förderprogrammen oder energetischen Anforderungen wenden Sie sich bitte an entsprechend qualifizierte Fachleute.
