Was die neuen Pläne der Bundesregierung für Käufer und Eigentümer bedeuten könnten
Eigentlich war heute gar kein neuer Blogbeitrag geplant.
Dann bin ich in den Nachrichten über eine Meldung gestolpert, die mich sofort hellhörig gemacht hat. Vielleicht haben Sie sie auch gesehen. Es ging um Immobilienkredite, Banken und sogenannte Kapitalpuffer. Ehrlich gesagt musste ich den Begriff selbst erst einmal einordnen.
Nachdem ich mich eingelesen hatte, habe ich auch mit René darüber gesprochen. Als Finanzierungsberater schaut er auf solche Entscheidungen noch einmal aus einer ganz anderen Perspektive. Was mich dabei überrascht hat: Vieles von dem, was ich gelesen habe, deckte sich mit dem, was wir bei RS Immobilieninvest seit Monaten beobachten.
Seit einiger Zeit merken wir in Gesprächen immer wieder, dass Kaufentscheidungen länger dauern. Interessenten rechnen genauer, Banken prüfen sorgfältiger und manchmal scheitert eine Finanzierung heute an Punkten, die vor wenigen Jahren noch kaum eine Rolle gespielt hätten. Vielleicht hat mich die Nachricht genau deshalb so neugierig gemacht. Denn manchmal lohnt es sich, hinter eine Schlagzeile zu schauen.
Als ich dann gelesen habe, dass die zusätzlichen Kapitalpuffer für Wohnimmobilienkredite zum 1. Januar 2027 wegfallen sollen, wollte ich verstehen, was das eigentlich bedeutet. Und vor allem: Hat das tatsächlich Auswirkungen auf Käufer, Eigentümer und den Immobilienmarkt oder klingt die Schlagzeile größer, als sie am Ende ist?
Deshalb gibt es diesen Beitrag heute einmal außer der Reihe.
Was sind Kapitalpuffer überhaupt?
Keine Sorge, mir ging es ähnlich. Der Begriff klingt deutlich komplizierter, als er eigentlich ist.
Vereinfacht gesagt müssen Banken für einen Teil ihrer Immobilienkredite zusätzliches Eigenkapital als Sicherheit zurücklegen. Man kann sich das wie ein finanzielles Polster vorstellen. Sollte es zu einer schweren wirtschaftlichen Krise kommen oder die Immobilienpreise deutlich fallen, sollen Banken trotzdem stabil bleiben und weiterhin Kredite vergeben können.
Diese zusätzlichen Kapitalpuffer wurden eingeführt, als die Immobilienpreise über viele Jahre fast nur eine Richtung kannten, nämlich nach oben. Die Finanzaufsicht wollte verhindern, dass sich im Hintergrund zu große Risiken aufbauen. Für die meisten von uns war davon kaum etwas zu merken. Für die Banken bedeutete es allerdings, dass ein Teil ihres Eigenkapitals gebunden war und nicht für weitere Finanzierungen eingesetzt werden konnte.
Warum sollen die Kapitalpuffer jetzt wieder wegfallen?
Der Immobilienmarkt hat sich inzwischen deutlich verändert. Die Bauzinsen sind gestiegen, viele Familien haben ihren Traum vom Eigenheim zunächst aufgeschoben und der Wohnungsbau steckt seit längerer Zeit in einer schwierigen Phase.
Die Bundesregierung hat angekündigt, die zusätzlichen nationalen Kapitalpuffer abzuschaffen. Ziel ist es unter anderem, den Banken wieder mehr Spielraum bei der Finanzierung von Wohnimmobilien zu verschaffen und den Wohnungsmarkt etwas zu beleben.
Werden Immobilienkredite dadurch wirklich leichter?
Genau das vermitteln manche Schlagzeilen. Und genau hier lohnt sich ein zweiter Blick.
Der Wegfall der Kapitalpuffer bedeutet nicht, dass Banken plötzlich jeden Immobilienkredit genehmigen oder die Anforderungen deutlich lockerer werden. Er verschafft den Banken zunächst einmal mehr Spielraum. Ob eine Finanzierung bewilligt wird, hängt weiterhin von vielen Faktoren ab, etwa vom Einkommen, vom vorhandenen Eigenkapital, von der Bonität und von der Immobilie selbst. Daran wird sich auch 2027 grundsätzlich nichts ändern.
Ähnlich sieht es bei den Bauzinsen aus. Die hängen weiterhin vor allem von den Kapitalmärkten und der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ab, nicht von diesem einen Beschluss. Die geplante Abschaffung der Kapitalpuffer könnte den Banken zwar mehr Flexibilität verschaffen und den Wettbewerb unter den Instituten etwas beleben. Ob sich das später tatsächlich in günstigeren Finanzierungskonditionen bemerkbar macht, lässt sich heute aber noch nicht seriös vorhersagen.
Deshalb wäre es heute aus meiner Sicht falsch, Kauf- oder Verkaufsentscheidungen allein von dieser Nachricht abhängig zu machen.
Sollte man deshalb mit dem Immobilienkauf lieber warten?
Auch darüber habe ich beim Lesen nachgedacht und vermutlich stellen sich gerade viele Menschen genau diese Frage.
Die ehrliche Antwort lautet: Das kommt darauf an. Niemand kann heute seriös vorhersagen, wie sich Bauzinsen, Immobilienpreise oder die wirtschaftliche Entwicklung bis 2027 verändern werden.
Wer heute die passende Immobilie gefunden hat und eine Finanzierung solide darstellen kann, sollte seine Entscheidung deshalb nicht allein von dieser einen Nachricht abhängig machen. Am Ende zählt vor allem die eigene Lebenssituation.
Passt die Immobilie? Ist die Finanzierung langfristig tragbar? Und fühlt sich die Entscheidung insgesamt richtig an?
Diese Fragen sind meist wichtiger als eine einzelne politische Entscheidung.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Vielleicht haben Sie sich beim Lesen der Nachricht ebenfalls gefragt:
„Steigen die Immobilienpreise jetzt wieder?“
Ganz so einfach ist es leider nicht.
Der Immobilienmarkt wird von vielen Faktoren beeinflusst. Das Zinsniveau spielt eine große Rolle, ebenso die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, Angebot und Nachfrage sowie die Situation vor Ort.
Gerade hier in Bergisch Gladbach erleben wir bei RS Immobilieninvest immer wieder, wie unterschiedlich sich selbst ähnliche Immobilien entwickeln können. Zwei Einfamilienhäuser in derselben Größenordnung können ganz unterschiedliche Verkaufspreise erzielen, weil Lage, Zustand, Modernisierungen oder die Nachfrage im jeweiligen Stadtteil eben doch verschieden sind.
Die geplante Änderung kann den Markt möglicherweise etwas beleben. Sie allein wird aber kaum dafür sorgen, dass die Immobilienpreise plötzlich wieder deutlich steigen.
Mein Fazit
Die geplante Abschaffung der zusätzlichen Kapitalpuffer ist ein interessantes Signal für den Immobilienmarkt. Mehr aber im Moment auch nicht. Für Käufer bedeutet sie keine Garantie auf günstigere Bauzinsen, für Verkäufer keinen automatischen Hinweis auf steigende Immobilienpreise.
Vielleicht zeigt gerade dieses Thema ganz gut, warum sich ein zweiter Blick oft lohnt. Manche Schlagzeilen klingen größer, als sie am Ende sind. Andere wirken zunächst unscheinbar und können trotzdem langfristig etwas verändern.
Gerade bei Immobilien lohnt es sich deshalb, Entwicklungen nicht isoliert zu betrachten, sondern immer im Gesamtzusammenhang. Denn am Ende entscheiden nicht einzelne Nachrichten über einen Kauf oder Verkauf, sondern die persönliche Situation, eine solide Finanzierung und eine realistische Einschätzung des Marktes.
Genau deshalb möchten wir in diesem Blog Entwicklungen einordnen, Zusammenhänge verständlich erklären und Orientierung geben. Ohne komplizierte Fachbegriffe und ohne vorschnelle Schlussfolgerungen.
☕ Mal sehen, worüber ich als Nächstes stolpere. Im Immobilienalltag gibt es jedenfalls genug Themen, über die es sich lohnt, genauer hinzuschauen. Bis dahin wünsche ich Ihnen eine gute Zeit.
Ihre Tanja Polly
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an entsprechend qualifizierte Fachpersonen.
